怎样收物业管理费
发布时间:2021-03-13 20:05:51 浏览量:
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实行政府指导价的物业服务收费,由市、县(市)价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素,制定相应等级的基准价和浮动幅度,并定期公布。

实行市场调节价的物业服务收费,其收费形式和收费标准由业主、业主大会与物业管理企业在物业服务合同中约定。

物业服务收费按业主房屋产权面积收取。已办理房屋所有权证的,以房屋所有权证登记建筑面积为准,建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与共用房屋分摊面积。未办理房屋所有权证的,以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。

物业费可不简单是打扫卫生的费用。

根据《物业管理条例》第二条:物业管理是指业主对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

而费用的分摊方式根据《中华人民共和国物权法》第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

在商品房居住小区中,业主享有的权利是区分所有权,《中华人民共和国物权法》第七十条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

物业管理主要是区分所有权人对共有部分的共同管理权的一种实现方式,这与专有部分关系不大,物业管理产生的费用由全体共有人按权利大小的比例分摊,只是业主的物业管理权利,依法以专有部分占建筑物总面积的比例确定。所以这笔费用更多的是权利出资,权利越大,出资越多,收益也越多。从这个角度看,有点类似股份公司的股东,权利越大,出资越多,分红也越多。

总之,在物业管理中,业主是按专有部分占建筑物总面积的比例确定其权利(投票)、义务(分摊物业管理费)和收益(共有经营收益,比如停车管理费,广告收益等)。之所以业主对物业管理费比较敏感,应该是因为与权利与收益相比,交费过程带给业主的感受更直接而已。

当然,这个比例投票原则并不是不可改变的,而是可以依法变更的。因为在这方面,法律的原则是有约定从约定,无约定依法律。全体业主可以共同决定物业费的分摊方式,当然,在改变义务承担方式的同时,权利行使与收益获得也肯定要同步变更,以确保每一名业主的责、权、利相一致。

同时,法律对大业主的权利进行了限制,他们的投票权并不是一物一权而是多物一权。同时拥有多个产权单位的业主,在人数计票时只计一票。这是为了保护物业管理区域内的小业主而制定的特殊政策,也算是一种保护弱者的方法。

其实,在物业管理中,单个业主作为受益人但却并不是物业管理合同的相对人,物业管理的双方当事人是业主大会(委托人)和管理人(通常是物业公司)。而支付合同对价,应当是委托人的义务。正常路径应该是业主大会向其所有成员归集分摊的款项,汇总后再按合同的约定向对方当事人支付合同价款。而因为现实中业主大会通常并不具备足够的行动能力来归集分摊费用,因此通常会将收费权一并委托给管理人,这实际上也是一种无奈之举。当业主大会行动力足够的时候,这项权利就可以不委托给管理人,比如有些单位业主就是自行归集,统一支付。这样做的小区,往往物业公司也会“听话”得多。

除了交费义务外,业主对权利往往并不重视,这倒不是有谁刻意打压,而是业主自身并不重视。因为相对于义务的直接了当(真金白银往外拿肯定更直接),权利就显得没那么直接了。比如成员权中的投票权和收益权。这或许是由于文化造成的,因为我们长期以来已经固化了某些概念,比如“说了不算不如不说”。从法律上说,通常情况下,没有任何一个业主是可以说了算的,除非你一个人拥有了全部房产。

业主的权利是通过每个成员的投票来行使的,二分之一甚至三分之二的业主的共同意志才能“说了算”。在现实中,每个业主对同一个议题都可能有各式各样的诉求,而不满足就不投票则是常见的情形。这客观上就使得业主大会的行动力受到不同程度的制约,从而使得业主的权益无法得到保障。在物业管理中,业主大会决定才是最基本的保障前提。而业主大会作出决定,就一定需要每个业主都进行投票。

再说收益权,我们经常会看到网上在争论停车该不该收费的问题。其实该不该收费并不那么重要,收费的归属才是核心利益。业主共有财产的经营收益,必须也只能归属于全体业主。对业主而言,收费越高,业主收益就越大。当然,这个过程中,对管理成本的监督与规范是业主大会和业主委员会的重要职责。在个别做得好的小区,共有收益已经足以抵偿物业费,而实现零收费物业管理,甚至还有赢余用于补充维修资金账户。这才是物业管理的良性循环。而更多的小区,因为无法实现有效的监督管理,所以干脆不交费才好。至少每个月的停车可以省钱。但是,往往提出这些主张的往往并不是业主,而是停车设施的使用人。因为他们关注的,更多是物业的使用成本,而不是物业的保值增值。即便这些人有业主的身份,往往也会与使用人身份的重叠而忘记自己业主的身份。毕竟,居住过程中花费的才是真金白银,是能直接看到的,而物业的价值贬损是个漫长而缓慢而且滞后的过程,感受并没有那么直接。这有点类似于租车开与买车开。租车当然租金越便宜越好,而且不用考虑保养,用得差不多了就换一辆租。而买车就不同了,如果不及时保养,这种损失是需要自己来承受的。

上面说的,基本上就是物业费的情况,为什么收,谁来收,收多少,怎么收。至于问题中的量化概念,在物业管理中是不可能做到完全公平的。比如高压水泵,更多的是为高层业主服务的。而污水提升,则更多的是为底层业主服务的。还有电梯,也不可能做到完全公平。或许小区内的某条共有道路,你从来就没走过,但到了年头你同样要承担维修责任。等等等等,不一而足。只要全体业主能达成一致,尽可以提出更合理的方案对费用承担方式进行重新安排。但在此之前,还是应当依据法律规定的方式进行分摊。

2014年之前的全国住宅小区物业费全部是政府定价或政府指导价。根据一二三四线城市不同、经济水平不同、平均人工工资不同、区域不同、小区档次不同、管理及服务标准不同等因素制定物业费标准。2014年国家发改委放开部分社会服务费用定价,不再由政府定价或指导价,实行市场调节价。简单讲就多数业主愿意接受五星级的享受就付五星级的价钱,多数业主愿意接受大排档的享受就付盒饭钱,丰俭由人。

因为物业费涉及千家万户,目前五年、八年甚至十年不涨物业费的住宅小区还是多数,五年、八年甚至十年的人工工资、社保、福利、材料等成本都是几何倍增长,所以物业管理利润都非常的微薄,相当一部分物业企业收支处于持平或亏损状态。

物业企业不能单方面上涨物业费,必须经过二分之一以上的小区业主同意才能合法通过执行。很多中国人只想物美价廉,质优价廉的好事,不明白质价相符,一分钱一分货的道理。所以现在越来越多的老旧小区被弃管,物业企业从物业费低的老旧小区撤场将会成为普遍现象。

住宅物业企业的纯利润低于5%,在2019年全员征缴社保的政策之下,成本上涨30%,而物业费不变,利润不变的情况下,很多中小微物业企业将面临着关门倒闭,新的社会问题将出现。

至于商业性质的项目物业费从来就不存在政府定价或指导价,100%的市场行为,无论多高多低,都是甲乙双方自愿原则,政府从来不行政干预。

未来的住宅物业实行酬金制模式将会成为社会主流趋势,目前已经进入死胡同的包干制模式将会消失。没有利润物业企业必将关门,只有合理的利润才能生存。

去物业办缴费。原来的小区,买电必须经过物业,电用完了,买电时一块把物业费交了。去年搬到新的小区,买电去街上的电网营业部买,物业每月到物业办交,你不按时缴纳,就要收滞纳金。所以月初赶紧去交费。

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